Компания Colliers International в Беларуси подвела итоги работы рынка коммерческой недвижимости в Минске за 2017 год и обсудила их в тесном кругу со своими партнерами по бизнесу. По традиции, не обошлось и без прогнозов дальнейшего развития рынка.
Рынок офисов пережил кризис и пошел вверх
— Пару лет назад аналитики прогнозировали полное падение рынка офисов. Но мы видим, что он не только остается живым, но и активно развивается, — говорит Денис Четвериков, партнер, директор департамента консалтинга и исследований ColliersInternational в Беларуси.
В то же время, эксперт обращает внимание на то, что 2017 год был не простым для офисного сегмента. В прошлом году на рынке было введено в эксплуатацию всего 59 тыс. кв.м офисных площадей классов А, В и В1, или 6,7% к стоку, что является минимальным количеством за последних 5 лет. Для сравнения, в 2014 году рынок вырос на 220 тыс. кв.м, или 47% к стоку.
В 2017 году на рынок вышли такие БЦ, как «Абшерон», «Фортуна» (почти сразу после ввода снят в аренду одним арендатором сферы IT), «Ривьера Бизнес», «Академия» некоторые другие. А вот новых зданий класса А так и не появилось. Единственным объектом в городе был и остается БЦ Velcom.
Эксперт отмечает, что в Минске наблюдается явное увеличение спроса на офисы со стороны IT-компаний. В прошлом году в классе В1 они занимали более 30% от общего количества площадей.
Что касается ставок, то если в 2013 году в классе В1 снять в аренду офис можно было за 25 €/кв.м, в 2016 ставки опустились ниже 14 €/кв.м, то в 2017 году выросли примерно до 16-18 €/кв.м. При этом если год назад доля офисов от класса А до класса В2 до 8 €/кв.м составляла 20%, то сегодня она снизилась до 2%. Сейчас на рынке (до 70%) в классе В1 превалируют ставки от 10-18 €/кв.м.
Вакантность офисов приближается к нулю. В настоящее время в классе В1 она составляет 6,5%, что можно отнести к статистической погрешности. В классе А — не достигает и 1%.
— На ближайшие 1,5 года в Минске заявлены к вводу 180 тыс. кв.м офисных площадей. Но по факту в 2018 году на рынке может появиться не более 30-50 тыс. кв.м. Учитывая большой отложенный спрос, который мы оцениваем на уровне 70-100 тыс. кв.м, этих площадей будет явно недостаточного для нормального функционирования рынка, — оценивает ситуацию Денис Четвериков.
Предполагается, что в 2018-2019 годах на рынок выйдут такие БЦ, как «Футурис» на пр. Независимости (2019), комплекс офисов в МФК ShanterHillна пр. Победителей (2019), БЦ на ул. Полесская (2019), «Магнит» (2019), «Софит» и некоторые другие.
Ожидается, что ставки в классе офисов А сохранятся на уровне 23-26 €/кв.м, в классе В1 — 8-18 €/кв.м и В2 – 5-11 €/кв.м.
Увеличится спрос на индустриальную недвижимость, помещения под Coworking, набирают популярность Майнинг-отели, Hardware.
— Рынок коммерческой недвижимости цикличен. Девелоперам надо принять во внимание, что в 2021 году на рынке ожидается ввод большого количества объектов. Он приведет к обострению конкуренции за арендатора. Поэтому уже сегодня как никогда активно должна проводиться работа по организации бизнес-процессов, причем на этапе получения участка и формирования первоначальной концепции. Сегодня можно говорить о том, что доходность БЦ составляет 14%, и это немало, — заключает эксперт.
ТЦ: ждем новые мировые бренды и свою 5-ю Авеню
В 2017 году столичный рынок торговли прирос на 63 тыс. кв.м, или всего на 5,1% к стоку. Открылись такие объекты, как «ОМА» в Сухарево, «Грин Сити» в Каменной горке, «Спектр» в Уручье и некоторые другие.
Важным является и то, что в Минск пришли такие известные мировые бренды, как Zara, Rezerved, Спортмастер, SilverScreen. Продолжает активно развиваться сеть фастфуда — Sbarro, PapaJohn’, Domino’Pizza, KFCи другие.
Снять в аренду торговое помещение можно в среднем за 20 €/кв.м. Однако в ТРЦ с гипермаркетом ставки намного выше, чем в среднем по городу.
Вакантность помещений в среднем составляет почти 8%. Она невысокая за счет заполняемости новых объектов.
В 2018 году ожидается рост арендных ставок, в первую очередь за счет новых ТРЦ.
— Приход в Беларусь такого известного мирового бренда, как Zara, встряхнул наш рынок. Сейчас к нему присматриваются другие мировые бренды. Недавно в Минск приезжали представили известной американской сети кофеен Starbucks. Мы встречались в ТРЦ Galleria Minsk. Объект, да и сам город Минск, им понравился. К сожалению, пока решение по входу в страну не принято. Но это дело времени. То же самое можно сказать об известном европейском бренде H&M (Эйч энд Эм, шведская fast-fashion марка). Что касается Ikea, то бренд присутствует в Литве. Летом этого года планирует прийти в Ригу. Осталось сделать один шаг — и Ikea будет в Минске, — говорит Андрей Алешкин, партнер, директор департамента брокериджа ColliersInternationalв Беларуси. — Ритейл развивается, и мы, как потребители, заинтересованы в его развитии. Безусловно, произойдет замена существующих брендов, не очень популярных, они будут меняться, укрупняться.
Эксперты Colliers International в Беларуси отмечают, что в последние годы в Минске стал активно развиваться такой сегмент торговой недвижимости, как Street retail. Не за горами то время, когда в столице Беларуси, как в Нью-Йорке, появится своя торговая улица 5-я Авеню.
Уже сегодня есть популярные места в городе, например такие, как улицы Зыбицкая, К. Маркса, Комсомольская, Верхний Город, часть пр. Независимости и другие, где девелоперы активно приобретают площади для сдачи в аренду под общепит и стрит-ритейл.
Так, например, на Зыбицкой снять в аренду помещение под общепит площадью 150-200 кв.м у частника можно за 30-40 €/кв.м, на пр. Независимости площадью 50-150 кв.м — за 25-30 €/кв.м, в иных зданиях в центре города помещение общепита площадью 80-100 кв.м обойдется арендатору в 17-27 €/кв.м.
Выросли ставки арендной платы и за помещения стрит-ритейл, находящиеся в частной собственности. Например, торговое помещение площадью 100 кв.м в локации с интенсивным трафиком можно арендовать за 20-35 €/кв.м, во второй линии застройки с менее интенсивным трафиком — за 12-15 €/кв.м, в локации на удалении от пешеходных потоков — за 6,5-10 €/кв.м.
Андрей Алешкин говорит о том, что стрит-ритейл продолжит набирать популярность. Улица Зыбицкая получит дальнейшее развитие за счет ввода нового объекта — многофункционального торгово-гостиничного комплекса Mercure, Верхний Город — за счет общественного комплекса в пер. Музыкальном компании «Мортекс» БЦЗ», ул. Революционная и Раковское предместье в историческом центре Минска — благодаря реконструкции ряда старинных зданий.
Ничем не удивил и рынок складской логистики
В прошлом году в данном сегменте коммерческой недвижимости было введено в эксплуатацию 96,5 тыс. кв. м площадей, или 10% к стоку. Основным объектом, который наполовину пополнил рынок площадями, стал индустриальный парк «Великий камень».
Эксперты также отмечают еще один такой интересный мультимодальный проект с различными видами складской логистики, как аэропорт «Болбасово» (г.п. Болбасово, Оршанский р-н, Витебская обл.).
Снять в аренду складское помещение можно за 4-6 €/кв.м без НДС, хотя в свое время ставки достигали 12 €/кв.м.
— Можно сказать однозначно, что таких ставок по 12 €/кв.м в сегменте складской недвижимости уже не будет. Предложение растет, а спрос не так быстро догоняет предложение. На данный момент ставки стабилизировались. Правда, есть небольшие скачки из-за того, что некоторым девелоперам пришлось пойти на демпинг и снизить ставки ниже среднерыночных, чтобы быстро заполнить площади и возвратить задолженность банкам, — уточняет Андрей Алешкин.
С ростом потребительского спроса и ограниченным вводом площадей вакантность складов снижается.
В ближайшее время на рынке не появится новых крупных проектов, за исключением разве что «Болбасово» (2019 г.). Из-за отсутствия предпосылок для быстрого увеличения предложения, большой корректировки арендных ставок не предвидится.
Рынок отелей тоже сдал свои позиции
После чемпионата мира по хоккею-2014 минский рынок отелей из активной фазы развития перешел в пассивную. В 2017 году в городе введены в эксплуатацию только 2 отеля на 137 номеров: «Полонез» на 17 номеров (ул. Пашкевич,3) и WillingHotel (ул. Ленина, 50). Рынок вырос всего на 2,3%. Для сравнения: в 2014 году он увеличился на 106%, или в 2,1 раза.
Сегодня в Минске функционируют 34 отеля на 5 276 мест. Средняя загрузка отелей составляет 44,8%.
В 2018 году ожидается ввод 5 отелей на 982 номера. Набирают популярность апарт-отели.
По сравнению с 2016 в прошлом году цены на проживание в отелях 5 звезд снизились в среднем на 6%, 4 звезды — на 11% и 3 звезды — на 1%. Большой их корректировки не ожидается.
Рынок Беларуси — не уникален
Свое видение на дальнейшее развитие рынка высказал на конференции и Михаил Морозов, управляющий партнер стран Балтии и Беларуси ColliersInternational.
— Рынок Беларуси не является уникальным и во многом повторяет те процессы, которые успешно прошли на соседних рынках или находятся в самой активной стадии их развития. Предложение на рынке растет, и не настолько быстро, насколько увеличивается спрос. Поэтому мы предполагаем, что баланс спроса и предложения практически во всех сегментах рынка едва ли будет достигнут в ближайшие 5 лет, — говорит Михаил Морозов.
Эксперт остановился и на тенденциях, которые в ближайшие годы получат свое развитие. Одна из них касается непосредственно проектов, которые будут становиться все более профессиональными.
— К 2023 году с рынка будет вытеснены наименее привлекательные объекты, которые не будут соответствовать ожиданиям арендаторов. Возможно, эти здания будут перестраиваться или менять свое функциональное назначение. Но есть вероятность, что они будут пустовать в связи с невостребованностью, — уточняет Михаил Морозов.
С появлением на рынке профессиональных арендаторов увеличится средняя арендуемая площадь помещений как в офисном, так и в торговом сегменте, что в свою очередь сформирует спрос на деловые кварталы и торговые улицы.
— Во всем мире тенденция такова, что востребованы в первую очередь не площади, а внутренняя инфраструктура объектов. В Минске такие проекты появятся в течение ближайших 5 лет, они будут востребованы и станут флагманами рынка, — дополняет эксперт.
Михаил Морозов не исключает, что на белорусском рынке появятся международные девелоперы, инвесторы и инвестиционные фонды, которые приобретут наиболее интересные проекты или готовые объекты.
— Это даст дополнительный импульс для развития рынка. Появится больше денег, и мы услышим о крупных сделках в размере €100 млн +. Это повлечет за собой цепную реакцию и привлечет еще больше внимания со стороны наиболее крупных игроков рынка, которые сейчас реализовывают проекты в соседних странах, — заключает Михаил Морозов.
Фото предоставлены организаторами конференции
