Минск становится дорогим, ждём рост спроса на жильё в пригороде?

Квартиры в Минске стремительно дорожают с прошлого июля. За столь короткий период средняя цена «однушки» уже поднялась на внушительные 7000 долларов. Для многих потенциальных покупателей это означает, что они больше не могут позволить себе столичную квартиру и вынуждены думать об альтернативах, которыми могут стать квартиры и дома в пригороде. Стоит ли ждать рост спроса за кольцевой?

Сегодня мы попробуем в этом вопросе разобраться, рассмотрев ситуацию с позиции трех различных типов покупателей. 

Покупатели первого жилья, наиболее чувствительные к цене

Молодежь, которая входит в данную группу, чрезвычайно зависима от помощи родителей и/или кредитных средств. Даже незначительное повышение цен негативно сказывается на выборе, ведь лишних денег у этой категории покупателей, как правило, нет. 

Когда на квартиру в Минске не хватает, выбор падает на пригород, причем в первую очередь рассматриваются ближайшие к столице населённые пункты. Де-юре они хоть и не являются Минском, но де-факто давно воспринимаются такими же  "спальниками", как Малиновка, Каменная Горка или Уручье. Неудивительно, что цены на местную недвижимость меняются вслед за Минском.

Минск становится дорогим, ждём рост спроса на жильё в пригороде?

На графике отчетливо заметно, что вплоть до конца 2017 года цены на квартиры в ближнем пригороде оставались стабильными — в Минске ещё было из чего выбирать. Но с наступлением 2018 года «ценник» буквально рванул вверх. К концу марта разрыв в темпах с Минском был полностью нивелирован. Выделяются среди ближайших пригородных поселков Сеница, Копище и Ждановичи, где квартиры за год подорожали на 13-17% — это даже больше, чем в самой столице. 

В дальнем пригороде пока всё спокойно — цены здесь сегодня даже немного ниже, чем прошлой весной. Однако заметно, что и тут в конце прошлого года наметился перелом. Нет сомнений, что дальний пригород будет следующим пунктом в списке чувствительных к цене покупателей жилья. Если не прекратится рост цен в столице, мы наверняка увидим оживление рынка и в более удаленных городах и поселках. 

Однако возможная активизация спроса в пригороде будет связана не только с квартирами, но и с домами. Давайте пристальнее посмотрим на следующие категории потенциальных покупателей:

1) Колеблющиеся между домом в пригороде и квартирой в Минске

2) Те, кто хочет сменить квартиру на загородный дом

Постоянные читатели обзоров рынка загородной недвижимости знают, что там ситуация сильно отличается от Минска. Загородный рынок «затоварен» — налицо сильнейший избыток предложения, а цены сейчас даже ниже, чем год назад. У тех, кто колеблется между квартирой в Минске или домом в пригороде, всё больше причин обратить свой взор за пределы кольцевой.

Мы проанализировали, как менялся объём предложения домов в радиусе 50 километров от Минска, которые стоили не больше, чем «однушки», «двушки» и «трешки» в Минске. 

Минск становится дорогим, ждём рост спроса на жильё в пригороде?

Сложно не заметить, что за последние три года домов, которые можно купить по цене квартиры в Минске, стало значительно больше. Безусловно, наиболее привлекательные объекты в популярных локациях на рынке не задерживаются и за бесценок их никто не отдаст. Однако общая ситуация такова, что выбор стал гораздо шире, а цены ниже. 

Можно копнуть ещё глубже — купить себе небольшой домик или дачу можно с очень небольшими накоплениями или вообще без них. 

Купить дачу, разменяв квартиру на меньшую по площади

Сегодня как никогда велико количество людей пенсионного и предпенсионного возраста, традиционным досугом для которых является уход за садом и огородом. Мы рассмотрели следующий сценарий — квартира в Минске разменивается на меньшую, а за оставшуюся на руках сумму приобретается дача в пригороде. В качестве основы была использована разница в медианных ценах продажи 1- и 2- комнатных квартир.  

Минск становится дорогим, ждём рост спроса на жильё в пригороде?

И в этом случае мы видим рост возможностей для ещё одной категории покупателей. 

Были ли в истории подобные периоды?

Схожая ситуация уже наблюдалась 5 лет назад. Тогда пик спроса в пригороде пришелся на следующий год после бурного роста цен на квартиры в Минске. Квартир в пригороде купили на 11% больше, а спрос на загородную недвижимость увеличился в зависимости от направления на 13-29%. 

Тогда прослеживалась ещё одна любопытная тенденция — массовое строительство домов на продажу. Многие из них ищут своего владельца до сих пор, поэтому сейчас, даже если строительство домов за городом и активизируется, то в первую очередь за счет тех, кто возводит дом для себя. 

Данные о спросе в пригороде с начала 2018 года пока указывают на активизацию покупателей: квартир купили на 16% больше, чем годом ранее, а домов и дач — на 22%. Если цены на квартиры в Минске продолжат расти, пригород ещё активнее будет "перетягивать" на себя часть спроса.

Как вам новость?