Градостроительная политика властей Минска регулярно возмущает многих жителей разных районов столицы. Но кто на самом деле имеет право распоряжаться городской землёй? Кому стоит выделять в городе земельные участки? Почему важно изучать мнение горожан? Чем ценен частный сектор? Урбанист Елена Власова рассказала Realt.by о взаимодействии горожан, девелоперов и чиновников в Нидерландах.
Градостроительная политика властей Минска регулярно возмущает многих жителей разных районов столицы. Но кто на самом деле имеет право распоряжаться городской землёй? Кому стоит выделять в городе земельные участки? Почему важно изучать мнение горожан? Чем ценен частный сектор? Урбанист Елена Власова рассказала Realt.byо взаимодействии горожан, девелоперов и чиновников в Нидерландах.
Нидерланды – одна из ведущих стран Европы по уровню развития философии урбанизма. Нидерландскую школу наряду со скандинавской в первую очередь приводят в пример как образец разумного городского планирования и оптимального взаимодействия человека с общественным пространством. Амстердам часто называют городом победившего урбанизма, где пешеход и велосипедист пользуются приоритетом перед автомобилистом, а современный городской район невозможно представить без стильного дизайн-кода и благоустроенных зелёных зон отдыха.
Елена Власова окончила архитектурный факультет Белорусского национального технического университета (БНТУ) в 2002 году. Затем Елена получила степень магистра архитектуры (MArch) в Академии архитектуры Амстердама и степень магистра урбанистики (МА) в Архитектурной ассоциации Лондона. Елена – главный архитектор проектов (ГАП), менеджер архитектурного бюро NOAHH, член Союза архитекторов Нидерландов и организации по региональному развитию «Дельта Метрополь».
Последние 15 лет Елена работает в Нидерландах над разработкой проектов в сферах строительства жилья, учреждений образования и здравоохранения. Также Елена занимается исследованиями потенциала территорий с точки зрения пространственно-планировочных преобразований и разработки новых экономических моделей. Опыт Елены включает в себя разработку культурных и многофункциональных зданий с их тщательной интеграцией в городскую среду.
Кому принадлежит городская земля?
В сфере градостроительства чиновники не могут бесконтрольно распоряжаться городской землёй, полагает Елена: за этот ресурс чиновники несут ответственность перед горожанами, теперешними и будущими.
– В Нидерландах девелопер имеет право обратиться в муниципалитет и поинтересоваться, что он может сделать с определённой территорией. Если эта земля принадлежит городу – значит, мы с вами как горожане имеем право высказаться по поводу её использования.
Чиновники представляют мои и ваши интересы, и в связи с этим – обеспечивают процедуры для оптимального использования городской земли. Практически невозможно представить, что земельный участок выставят на аукцион без определённого проекта застройки и чёткого понимания, как этот проект интегрируют в генеральный план всего города.
Необходимо понимать: чиновники – представители общественного порядка, они обязаны предоставить потенциальным застройщикам техническое задание на использование данного земельного участка. Соответствие проекта этому заданию оценивают по качественным и количественным показателям. Нельзя назвать осознанным выбором ситуацию, в которой землю отдадут тому девелоперу, который просто предложит на аукционе самую большую цену за земельный участок.
В среднем в Нидерландах 99% земли находится в собственности муниципалитетов (erfpachtgrond). В Амстердаме этот показатель составляет 70%, и собственники зданий ежегодно выплачивают муниципалитету за пользование землёй арендную плату, тариф на которую установлен на период 50 или 100 лет. Таким образом, объясняет Елена, муниципалитет обеспечивает пространственный и экономический контроль за эффективным использованием городской земли.
«До разработки проекта нужно изучить пожелания горожан»
Техническое задание на разработку градостроительного проекта муниципалитет составляет на основании marketconsult – «консультаций с рынком». Во время таких консультаций опрашивают физических и юридических лиц, чьи интересы потенциально могут быть затронуты при реализации проекта.
– Муниципалитет может провести консультации самостоятельно или отдать их на аутсорс бюро по менеджменту проектов. С помощью консультаций определяют общественное мнение в областях, имеющих отношение к проекту – а также прочие релевантные параметры: реализуемость проекта, планировочные особенности, функциональные потребности жителей и бизнеса.
По итогам консультаций муниципалитет узнаёт о нуждах людей и организаций и получает спектр возможностей. Список наиболее популярных запросов горожан включают в техническое задание, которому должны соответствовать проекты участников будущего тендера.
Консультации с рынком позволяют составить портрет целевой аудитории проекта, поясняет Елена. Одновременно муниципалитет получает информацию о потребностях жителей.
– Допустим, большинство населения проектируемой территории – люди 25-40 лет с 1-2 детьми в семье. Значит, необходимо предусмотреть в проекте детский сад и школу. Если на проектируемой территории располагается несколько предприятий одного профиля деятельности, то возможным вектором развития проекта станет усиление этого экономического направления. Например, кампусы университетов и научно-исследовательских парков.
«Градостроительное задание помогает создать уникальный район»
В крупных городах Нидерландов генеральные планы ключевых территорий разрабатывают муниципальные компании, сообщает Елена.
– Детальное техническое задание на проект застройки разрабатывают как проектные институты, так и частные компании – это зависит от объёма проекта. К примеру, при согласовании проекта школы в историческом районе муниципалитет оценивает, соответствует ли облик здания параметрам существующей застройки: архитектурный стиль, цвет фасада, количество этажей.
Микрорайоны Минска – среда без контекста: одинаковые объёмы и транспортные магистрали вместо улиц. Тем не менее, в мире существует огромное количество типов застройки с определённым контекстом: например, римские площади или парижские бульвары.
Прописанный в техническом задании контекст окружения способствует созданию идентичности, духа района. Одновременно использование нескольких типов зданий (замкнутый блок, городская вилла, сочетание таунхаусов с квартирами наверху, башня) позволяет избежать монотонности.
«Тендер проводят в 2 стадии, участников выбирает жюри»
После составления технического задания муниципалитет организует 2-фазный тендер на разработку градостроительного проекта, описывает процесс Елена.
– На 1-й фазе тендера жюри муниципалитета выбирает квалифицированные компании, которые уже реализовали похожие проекты с соответствующим наполнением, спецификой, уровнем сложности – и по итогам реализации проекта получили положительные отзывы.
На 2-й фазе тендера выбранные компании предлагают свои проектные решения, которое жюри оценивает по различным показателям. Количественный – предложенная цена за земельный участок. Среди качественных характеристик изучают инфраструктуру: архитектурные качества, какие в проекте школы и детские сады, как оформлены общественные пространства, достаточно ли в проекте зелёных насаждений.
По итогам изучения проектных решений жюри муниципалитета выбирает оптимальный вариант. В состав жюри могут входить разные люди: чиновники, эксперты в актуальных для проекта областях. Попасть в состав муниципального жюри престижно.
Победитель тендера в течение 1-2 лет разрабатывает детальный проект застройки территории. При этом девелопер вправе увеличить количество квадратных метров или площадь помещений для ритейла.
– К примеру, несколько лет назад в центре Амстердама закрыли тюрьму площадью 125 тысяч квадратных метров. Для разработки проекта сноса и частичной реконструкции территории в 1-м раунде муниципалитет выбрал 5 консорциумов (включающих девелопера, архитектора, финансистов, историков, транспортников, специалистов по устойчивому развитию и специалистов по смежным дисциплинам).
В конкурсе победил проект консорциума, куда вошло бюро известного архитектора Рема Колхаса. Архитекторы создали интересный градостроительный ансамбль – и при этом поместили в проект большое количество квартир, определившее выгодное предложение цены за землю.
«Девелопер заинтересован в открытом обсуждении проекта»
Общественные обсуждения в Нидерландах – обязательный этап градостроительного проекта, уверяет Елена. С жителями района ведут постоянный диалог, информируя их в течение всего процесса разработки проекта.
– На презентации проекта заказчик (девелопер) берёт вступительное слово, затем архитектор объясняет, что и где могут построить. Архитектор находится в теме проекта, лучше его понимает и в состоянии изложить. Если проект важный, на презентации присутствует и представитель муниципалитета.
Заявку девелопера на проведение экспертизы и реализацию градостроительного проекта муниципалитет рассматривает в течение 8 недель. Если в этот период хотя бы один горожанин подаст апелляцию на проект, получение разрешения на строительство может затянуться на несколько лет.
Бывали случаи, когда отклонили весь проект целиком. Поэтому общественные обсуждения проекта девелопер старается провести максимально публично и в самой популярной форме.
В практике Елены был похожий случай, связанный с проектом реконструкции торгового центра и строительства торгового пассажа, связывающего две городские площади.
– Для покрытия расходов по созданию высококачественного проекта общественного пространства коммерческий ритейлер запланировал в проекте жилую башню. К сожалению, оказалось, что башня перекроет вид из окон жителям соседнего дома. Процесс реализации проекта затормозился на довольно продолжительное время. В конце концов, площадь башни уменьшили с 12 до 10 тысяч квадратных метров.
«Хотите убедить горожан? Объясните им их выгоды от проекта»
Прежде чем начинать коммуникацию с жителями района, необходимо выяснить, какие каналы связи они используют, считает Елена.
– Объявить о планах девелопера перед инициацией проекта – задача администрации района. Однако ответственный житель тоже должен интересоваться тем, что происходит в его районе.
Часто прямой конфронтации жителей и девелопера можно избежать. Вполне можно понять жителей, которые уже после утверждения генплана узнают, что их район собираются уплотнить по каким-либо критериям. Поиск решений, благодаря которым и жители, и девелопер останутся в выигрыше – оптимум, к которому нужно стремиться.
Чтобы заручиться поддержкой жителей, девелоперу следует объяснить им их выгоды от реализации проекта, убеждена Елена.
– Это может быть обновление общественного пространства, улучшение зелёной зоны, организация парковки. В любой стране действует принцип notinmybackjard – не на моём заднем дворе. Как правило, люди принципиально не против каких-нибудь изменений – но не хотят, чтобы они происходили буквально во дворе их дома. Это очень характерно для человеческой ментальности. Люди должны понять, что хорошего они получат после осуществления проекта.
Кто помогает девелоперу и горожанам поскорее договориться?
– На стадии обсуждения проекта среди жителей могут возникнуть противоречия. Здесь нужно понять, что движет теми, кто за новое строительство – и что вызывает возмущение тех, кто против. Важно дать высказаться всем и услышать все позиции. Необходимо обнаружить точки соприкосновения соперничающих сторон, и далее адаптировать проект с учётом этих общих целей.
Елена допускает: некоторые положения проекта горожане могут воспринять болезненно.
– Но разработчикам проекта всегда стоит придерживаться позиции win-win (двойного выигрыша) и объяснять жителям: что мы предложим вам в проекте и какие бонусы вы с этого получите. Если девелопер не предоставляет возможности для диалога проектировщиков с горожанами – нельзя рассчитывать, что их реакция будет позитивной.
В обсуждении проекта участвуют модераторы – «режиссёры территории», независимые посредники между авторами проекта и местными жителями. Участие модератора значительно ускоряет процесс обсуждения и помогает проще достигнуть взаимопонимания между заказчиком проекта и жителями района.
Культура диалога – то, к чему надо стремиться всей проектной и строительной отрасли. Без открытого диалога изменение существующей ситуации и внедрение инноваций просто невозможно.
«Прежде чем сносить частный сектор, необходимо определить ценности его жителей»
Снос частного сектора в Нидерландах практически невозможен, утверждает Елена – особенно если земельный участок находится в собственности хозяина индивидуального дома.
– Снос малоэтажных домов в Нидерландах – практика не самая распространённая. Как правило, жильё сносят с последующей компенсацией его владельцам. Причём новое жильё обязаны предоставить в том же районе. В основном это относится к жилищному фонду жилищных коопераций – некоммерческих организаций, владеющих фондом социального жилья.
Если речь идёт о крупном инфраструктурном проекте национального масштаба – вопрос о сохранении частного сектора может быть решён не в пользу жителей, особенно если они не являются владельцами спорного земельного участка.
Если в реализации проекта заинтересован частный девелопер – переговоры с жителями частных домов застройщик начинает практически сразу.
Частный сектор в центре Минска зачастую ветхий – но это частная собственность на землю, напоминает Елена.
– Необходимо понять: что именно имеет ценность для собственников частных домов, почему для них важно находиться конкретно на этом участке? Если у владельцев усадеб нет возможности перестроить свои дома, то они зажаты в тиски. В этом случае их единственный выход – переселение в квартиры.
Елена недоумевает: почему в Минске нельзя разработать архитектурный проект квартала, часть которого займёт жильё, привязанное к земле?
– Фронтальная застройка улицы может представлять собой фасады таунхаусов, перед которыми и за которыми расположатся садики, выходящие на общественное или полуобщественное пространство. Часть квартала можно сделать высотной для экономии пространства.
В итоге люди останутся жить на прежнем участке в доме с отдельным входом, подытоживает урбанист.
– Я допускаю, чтобы жители сами смогли возводить себе такое жильё за счёт средств, полученных в виде компенсации за снос старых домов. Обсуждалась ли в Беларуси такая альтернатива? Нужно понять, что важно людям и как достичь компромисса.
«В Нидерландах все хотят жить в своём доме, пусть и на арендуемой земле»
В крупных городах Нидерландов – Амстердаме, Роттердаме, Утрехте, Эйндховене – велика доля частного сектора, рассказывает Елена.
– Земля под частным сектором Нидерландов в большинстве своём арендуемая, при этом договор аренды заключают на длительный срок. Ставку арендной платы (канона) рассчитывают исходя из разницы рыночной стоимости жилья и стоимости строительства. Перед началом строительства по канону в 50 лет однократно оплачивают подоходный налог величиной 21%. Буквально пару лет назад положение изменили: теперь дома арендуют на срок до 100 лет.
«Частная компания может помочь городу оживить заброшенное здание»
Елена вместе с партнёрами по недвижимости и строительству создали объединение, помогающее муниципалитетам формировать коммерческую и социальную программу для пустующих зданий, находящихся на балансе муниципалитетов.
К примеру, чиновники не могут разместить в заброшенном здании школу, так как здание устарело – но не могут и снести его по целому ряду причин, связанных с документацией или его остаточной стоимостью. Есть предприниматели или компании, желающие как-нибудь трансформировать эти здания.
Инициатива Елены и её партнёра помогает таким компаниям с девелоперской, архитектурной и строительной стороны вдохнуть новую жизнь в пустующие объекты с учётом общественной значимости проекта.
– Однажды муниципалитет Лейдена купил заброшенную фабрику в надежде перестроить её в дом для пожилых людей. Однако рентабельность перестройки оказалась слишком низкой для арендатора, который намеревался разместить в здании дом для пожилых. Снести фабрику тоже оказалось очень дорого, впридачу грянул кризис.
Мой партнёр обратилась в муниципалитет и предложила помощь в ситуации с фабрикой. Совместно с чиновниками мой партнёр определила целевую аудиторию проекта и рассчитала потенциальную выгоду от аренды здания на 100 лет и его последующей эксплуатации. Выяснилось, что лучший вариант в данном случае – частное партнёрство для создания индивидуальных квартир (так называемое «самостроительство»).
От имени муниципалитета инициаторы организовали конкурс архитекторов и потенциальных групп будущих жильцов, которые должны были разработать проекты реконструкции фабрики с размещением в бывших фабричных помещениях новых квартир.
По итогам конкурса на территории фабрики расположили частные квартиры и индивидуальные дома. Муниципалитет выручил серьёзную сумму за землю, которую они раньше не могли продать. Заодно удалось сохранить историко-культурную ценность.
Помимо работы в Нидерландах Елена Власова читает в Беларуси лекции для профессионалов в сферах градостроительства, архитектуры и урбанистики. Параллельно Елена консультирует членов Минской урбанистической платформы. Интервью с Еленой Власовой Realt.by записал после её лекции в «БелНИИПградостроительства», организованной им совместно с товариществом «Горад для гараджан» при содействии посольства Нидерландов в Беларуси.
