Анатолий Звездин: «В следующем году агентствам недвижимости придется работать в новых экономических условиях»

«Я считаю, что нам удалось сблизить позиции с Минюстом»

– Анатолий Николаевич, в 2019 году общественному объединению «БелАН» исполнилось 25 лет. Как отметили юбилей?

— В рамках 25-летия «БелАН» мы провели сразу несколько масштабных мероприятий. Это – и дни открытых дверей, и мастер-классы, и обучающие семинары, и конференция с представителями белорусского риэлтерского сообщества, государственных органов и зарубежных гостей. Кроме того, мы решили, что отмечать 25-летие нужно не только какими-то деловыми встречами, но и полезными делами. При активном участии членов комитета по этике мы провели ряд благотворительных мероприятий – собрали финансовую помощь Фонду Ю. Розума, который занимается поддержкой музыкально одаренных детей Беларуси, мои коллеги проводили мероприятия в детских домах, посещали дома престарелых, ветеранов войны, оказывали помощь приютам для бездомных животных.

— В 2019 году «Белорусская ассоциация «Недвижимость» вела активную работу по выработке предложений по изменению законодательства в риэлтерской деятельности. Вы довольны проделанной работой?

— Действительно, уходящий год получился очень бурным и активным. Основные вопросы, которые волновали профессиональное риэлтерское сообщество, касались проекта Постановления Совета Министров  № 386 «О тарифах на риэлтерские услуги и порядке их оплаты», а также необходимости внесения изменений в  Указ №15. Так, «БелАН» совместно с другими профессиональными общественными организациями – Союзом риэлтерских организаций, Конфедерацией агентств недвижимости, Союзом по реинжинирингу риэлтерской деятельности  – инициировал встречи, круглые столы и пресс-конференции, посвященные вопросам реформирования законодательства. Помимо медийной активности, был еще и огромный пласт внутренней работы. В этом году мы направили в различные инстанции десятки писем и совместных обращений. Итог проделанной работы, на мой взгляд, состоит в том, что по некоторым вопросам нам все-таки удалось сблизить позиции с Министерством юстиции.

Например, раньше регулятор считал (и это отражалось в первых редакциях проектов НПА по риэлтерской деятельности), что риэлтерские организации не имеют права одновременно оказывать услуги покупателю и продавцу. Наша позиция заключалась, в том, что это нарушает базовые принципы гражданского права: если клиент хочет, чтобы у него был договор (а значит и страховое покрытие), то мы не вправе ему отказать. В итоге, данная норма была смягчена. Теперь речь идет о том, что риэлтерским организациям нельзя оказывать обеим сторонам сделки одни и те же услуги. К примеру, если мы оказываем продавцу услугу «организация работ по подготовке документов к сделке», то покупателю оказать такую же услугу мы не можем. И вот это – довольно тонкий момент, который требует пояснения. Ведь, по сути, несмотря на общую формулировку «подготовка документов», покупателю и продавцу нужны абсолютно разные по содержанию услуги. Так, проверка чистоты всех предыдущих сделок интересует исключительно покупателя и абсолютно не волнует продавца. Но что делать, если отдельного тарифа для данной услуги нет? Поэтому мы продолжаем настаивать на том, что в проекте постановления недостаточно тарифов (особенно в части защиты имущественных прав) для эффективной работы риэлтерских организаций.

— Вы как никто понимаете и знаете пульс рынка. Как вы оцениваете 2019 год с точки зрения результативности?

— Если посмотреть данные кадастрового агентства, то за 11 месяцев этого года в Минске зарегистрировано 12753 сделки. Это на 3% меньше, чем в 2018 году (тогда было 13235). Большое ли это падение? Думаю, что нет. При этом, как мы видим, цены на жилье в столице по-прежнему продолжают расти. Пусть по чуть-чуть, по полпроцента, но стоимость квадратного метра увеличивается. Объяснить этот процесс довольно просто. Рынок недвижимости в этом году поддержали доступные кредиты (ставка по которым планомерно снижалась) и сокращение первичных объемов строительства. Оба этих фактора позволили цене не только держаться на одном уровне, но и даже расти.

— Поговорим о жалобах на риэлтеров. Чем недовольны клиенты агентств недвижимости? Как бы вы описали основные нарекания на коллег?

— По данным Министерства юстиции за последние три года, можно отметить. Так, в 2016 году в Министерство поступило 154 обращения, касающихся некорректной работы агентств недвижимости, в 2017 году таковых было 130, в 2018 – 103 обращения (72 жалобы и 31 заявление). То есть, мы уже наглядно видим, что количество жалоб уменьшается. Если мы будем исходить из количества исполненных договоров (а в 2018 году их было порядка 32 тысяч), то 103 обращения – это всего лишь 0,3% о общего числа. Мне кажется, что это свидетельствует лишь об одном: риэлтеры сегодня работают хорошо и заботятся о своей репутации.

Надо признать – обоснованных жалоб совсем немного. Если смотреть по типичным нарушениям, то седьмая часть претензий к риэлтерам — это понуждение к заключению договора. За весь год с этой проблемой в Минюст обратилось 15 человек. Послушайте, так это – неплохой показатель. Мне кажется, что сегодня только совсем отчаянные, так сказать – непуганые риэлтеры, могут понуждать кого-то к заключению договора. Цифры это подтверждают.

Также довольно большой процент жалоб касается вечной темы – пресловутой «информационной услуги» по найму жилья. Регулятор постоянно лишает лицензий те компании, которые нарушают законодательство в этой части. Но, к сожалению, на их место приходят другие. По моему мнению, это свидетельствует о том, что рынок нуждается в изменении законодательства. Надо ввести норму, которая ограничит подобные действия.

Отдельно я бы хотел привести статистику по поводу признания недействительности сделок. По данным Верховного суда, в 2018 году была признана недействительной 161 сделка купли-продажи. Обращу внимание на то, что все эти сделки были проведены без участия риэлтеров. То есть, при всех нареканиях, это опять-таки говорит о том, что риэлтеры качественно оказывают свои услуги.

При этом, данные цифры – определенный «звоночек» для нас. Не секрет, что в стране в последние годы растет доля серого рынка. То есть, у нас имеется некая масса людей, которая нелегально занимается риэлтерскими услугами. Для того, чтобы противостоять «нелегальному» рынку, необходимо, в том числе вносить изменения в закон о рекламе. В этом вопросе мы надеемся на конструктивную работу с Министерством антимонопольного регулирования и торговли.

«Мне кажется, что риэлтеры способны к саморегулированию»

— Насколько «БелАН», как профессиональное сообщество на рынке недвижимости, может влиять на уменьшение негативного фона от работы компаний?

— Конечно, мы проводим какую-то разъяснительную работу через материалы в СМИ, круглые столы, конференции. Понятно, что в риэлтерской среде, как и в любом другом профессиональном сообществе, есть проблемы. Считаю, что риэлтеры способны сами бороться с негативными явлениями с помощью механизмов саморегулирования. Ведь именно так и происходит в тех странах, где есть законодательство о саморегулируемых организациях. В Беларуси, на сегодняшний день, есть проект закона о саморегулируемых организациях. Но пока четкого законодательства нет, наша организация предлагает внедрять некоторые элементы этой самоорганизации уже сегодня. Так, по инициативе «БелАН» были разработаны и внедрены в практику работы «Правила партнерских продаж». На сегодняшний день под этим документом подписалось порядка 20 организаций. Благодаря данным правилам мы результативнее взаимодействуем между собой и самое главное – более эффективно оказываем услуги нашим клиентам. Это и есть настоящий пример саморегулирования. В следующем году мы продолжим работу по развитию в Беларуси системы партнерских продаж, а также более активному внедрению мультилистинговых систем.

— Принимаете ли вы сегодня новых членов организации? Что по вашему мнению важно для того, чтобы представители компаний захотели быть членами общественной организации?

— В настоящее время ОО «БелАН» объединяет около 140 человек из 34 организаций Минска, Гомеля, Бреста, Орши и Полоцка. Конечно, мне бы хотелось, чтобы «Белорусская ассоциация «Недвижимость» была организацией, объединяющей все без исключения агентства страны (смеется, — прим. авт.). Но если серьезно, то самое главное в работе общественной организации – это люди, которые готовы, отбросив собственные амбиции, работать на общий результат.

— Как вы вообще справляетесь с таким грузом общественной работы, будучи руководителем крупного агентства недвижимости?

— Впервые этот вопрос мне задали полтора года назад, когда я только вступал в должность председателя совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость». Тогда, признаюсь, я не знал точного ответа. Сейчас же я могу сказать, что общественная работа – это ненормированный рабочий день, мало выходных и порой желание разорваться между агентством и ассоциацией. К счастью, в компании «Мольнар» сформировался хороший управленческий состав, на который я всегда могу положиться.

Что касается «БелАН», то я считал и продолжаю считать, что председатель в одиночку ничего не сделает. Добиться какого-то результата мы сможем только вместе, сообща. И сегодня я очень рад, что в нашем общественном объединении достаточно активных и неравнодушных людей.

Среди тех, кого я бы хотел выделить и поблагодарить отдельно –  заместитель председателя совета и председатель комитета по международному сотрудничеству Олег Вольштейн, председатель комитета по риэлтерской деятельности и взаимодействию с государственными органами Павел Астапеня, председатель комитета по членству и этике Ирина Донцова, заместитель председателя совета и председатель комитета по информации, имиджу и рекламе Вадим Маевский, почетный председатель совета ассоциации Николай Павлович Простолупов, член совета Ирина Мартынова, а также Анна Стречень, Евгений и Людмила Лепарские, Александр Алексеев и многие другие. Без помощи этих людей моя работа была бы невозможна.